jueves, 8 de noviembre de 2012

AHONDANDO EN LOS MATICES DE SI RESTRINGIR O NO LOS DESAHUCIOS

Daniel Cuñado plantea en su Bosque de Matices que, desde un punto de vista social (no económico), podría llegar a verse justificado restringir los desahucios derivados de una ejecución hipotecaria. Respecto a los desahucios en caso de alquileres impagados, su posición es la contraria, lo que expone destacando los matices, de un modo impecable, como resulta en todas sus reflexiones. El enlace de este post es el siguiente: http://danielcunado.wordpress.com/2012/11/08/desahucios-de-inquilinos-morosos-de-viviendas-en-alquiler/
 Lo que viene a continuación es una reflexión al hilo de la realizada por él, con quien coincido en mucho, por no decir en todo. Desde un punto de vista frío y racional, no deberían limitarse ninguno de los desahucios (eso es “cambiar las reglas en mitad del juego”). Pero como ello condiciona que “personas” puedan vivir en una casa o quedarse tirados (lo que no es bueno para la sociedad), tal vez nos veamos obligados a quebrar los principios del sistema económico para proteger un Bien Mayor, y lograr un reajuste que, por fin, haga que las aguas vuelvan a su cauce. El bien mayor es proteger a personas, y, en definitiva, a la sociedad. Hacerla más humana. Lo que escribo a continuación no nos debe llevar a olvidar que hay famiias en situacion de extrema necesidad, que no pueden pagar una renta (ni aun baja) y que lo que necesitan urgentemente es un trabajo que les genere ingresos.
 Varios puntos a tratar:
1.- Es más interesante alquilar que comprar vivienda:
Hace tiempo estoy convencida de que, en la actualidad, y desde hace ya unos cuantos años, es bastante más interesante alquilar de comprar. Incluso, para el caso de ser primera vivienda, si tienes la suerte de dar con un buen casero, es mucho más interesante arrendar casa.
El alquiler exige una inversión menor, no sufres gastos de comunidad ni derramas, y, en caso de que se rompa algo esencial, es el propietario el que corre con el coste (el problema está en delimitar qué es esencial y qué no). El alquiler ofrece una mayor movilidad, e, incluso, llegado el caso de perder capacidad adquisitiva, siempre se puede trasladar uno a un piso más barato (aunque sea en una zona que nos guste menos), sin tener todo el patrimonio vinculado a una inversión inmovilizada.
Hice cuentas una vez orientadas a ver qué podía ser más interesante como inversión a la hora de plantearse alquilar o comprar la primera vivienda, y ganó el alquiler. Téngase en cuenta que, aun en el caso de que se revalorice la casa (que no sucede ahora), si no hay intención de venderla, casi da igual que suba su precio. Sólo interesará en el supuesto de querer venderla. Y en la actualidad ni siquiera están subiendo los pisos: unos pocos se mantienen y la mayoría bajan su precio.
2.- La restricción de los desahucios en el caso de ejecuciones hipotecarias:
Entrando en el tema que tratas, ciertamente hay que ser muy cautelosos a la hora de rescatar desahucios por hipotecas impagadas, pues, efectivamente, se desequilibra un sistema económico preestablecido. Es una pena que no estuviera admitida la dación en pago ya desde antes (que lo hubiera estado en el momento de la firma de la hipoteca), pues con ello los Bancos se hubieran pensado dos veces conceder determinados préstamos inflados. Si habían valorado la casa en 300.000€, y la hipoteca era de 280.000€, con la dación en pago quedaría satisfecha la deuda. Seguro que hubieran tasado más bajas las casas. Probablemente se hubieran reducido las hipotecas contratadas, sí. Se hubieran comprado menos viviendas.
No obstante, existía la alternativa del alquiler. Si alguien pensaba que tenía capacidad para pagar una cuota mensual de hipoteca, más gastos de comunidad, más reparaciones, más posibles derramas, entonces también tenía capacidad para pagar una renta mensual.
Porque un problema latente de los desahucios por impago de la hipoteca ya no es sólo la pérdida de la casa. Además el antiguo propietario, ahora sin casa, arrastra una deuda que no puede pagar. Se encuentra sin casa donde vivir y con parte de la deuda por pagar. Un auténtico drama.
Pero en fin, a nadie se le obligó a comprar una casa y firmar una hipoteca que ahora le supera. Como dices, es un problema de, o bien comprar basándose en expectativas falsas, o bien de no tener suficiente información que te lleve a ver que ese puede ser tu destino.
El rescate en el caso de las hipotecas creo que lo enfocas bien como un problema social, de rescate del hijo pródigo, porque es que si no lo rescatas, tiene muy mala solución. Lo malo es que con los rescates no sé si aprenderemos la lección, porque si siempre tenemos detrás a alguien que nos saca las castañas del fuego, seremos menos prudentes, confiando en que “Papá Estado tendrá que resolverlo si me la pego”.
3.- Los desahucios en el caso de alquileres:
En el caso de los alquileres, lo veo de otro modo. Una de las razones para verlo de otro modo es la inyección monetaria que han tenido algunos Bancos (y que ellos suelen ser más “grandes” que los arrendadores).
El alquiler es la forma más barata de conseguir una vivienda. Es otra persona la que la adquiere en tu lugar, y te la “presta”, a cambio de una renta, para que puedas vivir, con muchas menos garantías que un banco o hipoteca. El propietario que pone la casa a disposición del inquilino es el que está invirtiendo el capital, el que lo tiene inmovilizado. Y, como bien dices en tu post, suelen ser personas normales, “ciudadanos de a pie”, que tienen sus ahorros metidos en esa casa, y quieren rentabilizarlos (además de que una casa, si se vive por alguien, se conserva mejor, si ese alguien es medianamente cuidadoso). Y aun en el supuesto que indicas de que fueran inmobiliarias. Son una empresa más, de tantos tipos de empresas que tienen que salir adelante con su trabajo, y para las que trabajan personas con familias normales y corrientes.
En el momento en que se entregan las llaves, salvo que la casa sea de las de la serie televisiva “Esta casa es una ruina”, el arrendador queda casi en manos del arrendatario, dado que puede desde dejar de pagar la renta a destrozar la casa, con el consiguiente coste para el propietario. Si el casero resulta ser un incumplidor nato, el arrendatario sufrirá grandes molestias ese año, con el máximo coste de la renta anual (si es que la sigue pagando), y, en su caso, el coste de una nueva mudanza. Pagados esos gastos, aquí Paz y después Gloria. Aunque la Gloria tal vez la encuentre en una casa de peores características o ubicación menos interesante. El inquilino puede seguir viviendo en otro sitio, pues tiene dinero suficiente para pagar la renta de otra casa.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), protege al inquilino para el supuesto de alquiler de vivienda, precisamente para que el propietario no pueda echarlo sin más, y dejarlo a la intemperie. El inquilino puede decidir quedarse hasta 5 años, a partir de esa fecha, cualquiera de los dos puede resolver el contrato cada año.
Restringir esos desahucios ya sí que deja con las manos atadas a los propietarios. Si ahora ya es complicado alquilar una casa sin hacer un acto de Fe a favor del inquilino (es muy complicado lograr avales), si se presiona más a los propietarios, puede llegar a ser más interesante no alquilar una casa que hacerlo con la duda de si se está alquilando al inquilino adecuado.
Si aceptamos que la compra de viviendas en la actualidad es algo fuera del alcance de muchos, como además se pongan barreras a los alquileres, el derecho a una vivienda digna ya sí que se convertiría en algo de pura Ciencia Ficción. Si el camino “barato” para poder tener un techo se estrecha, aquellos que realmente lo necesitan y que, siendo honrados, tratan de alquilar pero no pueden ofrecer grandes garantías, se verán perjudicados por las propias medidas protectoras.
La consecuencia de todo ello, llevada al extremo, sería la existencia de numerosas propiedades vacías, por miedo de los propietarios a tener un inquilino de riesgo, y simultáneamente numerosas personas hacinadas en casas de padres, amigos, vecinos solidarios que les reciban. Entonces podría llegar de terminar de llegar al absurdo total de que “Papá Estado” decida redistribuir esa riqueza infrautilizada, la expropie (esa es otra, ¿con qué dinero?), para establecer viviendas protegidas con condiciones especiales para los que no podían ofrecer garantías. O vaya usted a saber lo que puede suceder. Podría ser una versión del incisivo  cuento de la “Cigarra y la hormiga” que corre por internet, en el que, al final, son las arañas ocupas las que se quedan con la casa. http://lapluma.blogcindario.com/2009/01/00041-version-espanola-del-cuento-la-cigarra-y-la-hormiga.html
4.- ¿Realmente, en el fondo, hay mucha diferencia entre la situación de un Banco y un propietario?
Dicho todo lo anterior, me pregunto si en realidad hay tanta diferencia entre la situación del Banco y la del propietario: ambos han invertido, por ejemplo, 400.000€ que, el primero puede perder (si el cliente es insolvente) y el segundo los tiene inmovilizados en un inmueble (que le pueden destrozar). Ambos corren el riesgo de perder su inversión. La única diferencia es que el Banco es grande, y está más protegido por los políticos. Porque los Bancos son los que, con los flujos de dinero, ayudan a lubricar y mantener el sistema económico. Si bien, un sistema económico que probablemente deberíamos cambiar para que no se repitan estas situaciones.
Aquí es cuando volvemos a tus reflexiones de tus dos entradas: “No más desahucios” http://danielcunado.wordpress.com/2012/01/10/no-mas-desahucios/ y “Rescatemos al ciudadano pródigo” http://danielcunado.wordpress.com/2011/10/20/rescatemos-al-ciudadano-prodigo/.
Saludos
Alborozo

6 comentarios:

  1. Muy interesante la reflexión María.
    Creo que el criterio económico tiene efectivamente sus límites, y uno de ellos es el social.
    Me resulta por lo demás macabro el que Bancos que han tenido que ser recapitalizados por sus pésimas gestión inmobiliaria entre otras cosas, desahucien a la primera de cambio a clientes que, en el fondo, también han hecho una mala gestión...
    Es interesante por otro lado observar lo irracional de la conducta humana, y cómo podemos caer en borreguismo, como ocurrió durante muchos años con el frenesí comprador, alentado a su vez por los tipos bajos y las hipotecias indiscriminadas de los bancos...
    Por otro lado, coincido igualmente en que hay que implantar reformar legales, para impulsar el mercado de alquiler y ofrecer nuevas fórmulas como la dación en pago...
    Seguiré leyendo tus posts.
    Abrazo.

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    1. Gracias, Nacho.
      Esto que estamos vivendo es una bola que se ha montado de dimensiones monumentales, y veremos cómo la desenredamos con el menor coste social posible. Pero ese coste va a existir, ni lo dudes. El daño ya está hecho. Lo que sucede es que a lo mejor aprendemos algo y recuperamos valores perdidos. Quiero ser optimista en ese sentido. Aunque llevará su tiempo.

      Respecto a la dación en pago, sólo la veo factible a futuro, no con carácter retroactivo. Eso sería cambiar las reglas del juego en mitad de la partida.

      Por otra parte, los afectados no deberían considerar que tienen derecho a que se les solucione su mala situación. Hemos entrado en una situación en que, para muchas personas, el Estado del Bienestar ha llegado a significar que "tengo derecho a que me solucionen mis problemas". Esa forma de pensar, en sí misma, es un obstáculo. Creo que este pensamiento daría para otra entrada independiente ;)

      Cuando quieras seguiremos charlando: hay ovillo del que tirar. Lo que hablamos aquí es sólo un fleco.
      Gracias por tu comentario.
      Un abrazo
      Alborozo

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  2. Si es que este tema da para muuuuucho comentario. A ver, mis antecedentes son buenos. Nos casamos en el 97, aún no había boom inmobiliario, y gracias a Dios (y creo que también a nuestra cabeza) nos metimos en una hipoteca bastante asequible. Nos planteamos gastarnos tres millones más en otro piso (¡ojo, sólo tres!), y lo dejamos para no asfixiarnos con el pago. Años después con el subidón de precios, hablábamos con amigos que, en caso de habernos pillado, directamente no habríamos podido embarcarnos en una compra. Y para mí aquí empieza parte del problema. Creo que la mayoría de la gente se metió en donde no sabía (si total, solo el resto de tu vida depende de ello, ¿para qué te vas a molestar en saber exactamente qué es una hipoteca?) y donde no debía (en qué cabeza cabe querer pagar una mensualidad de 1200 € con un sueldo de 1800). Y como colofón destacar el frenesí por la segunda vivienda. Que no sé vosotros, pero nosotros es que parecíamos los tontos de un grupo muy amplio por no tenerla (gracias a Dios).
    Y claro, ahora llegan las consecuencias. Cierto que mucha gente no podía prever esto, quiero decir, trabajaban en grandes empresas en las que no se suponía que corrieran ningún riesgo, muchos años, o los ingresos mensuales eran mucho más altos... Pero como todos sabemos, pasó. Ahora qué hacemos. Pues señores, es horrible ver cómo la gente va a la calle, pero ¿cómo decidimos a quiénes salvamos de la quema y a quien no? ¿dónde están los criterios? ¿alguien es capaz de hacerlo? Fríamente, y solo con datos económicos en la mano, yo no podría decidir.
    Seguramente habría que acabar con ellos (los desahucios, malpensados), pero con un "realojamiento". No sé, quizá parte de la solución pasaría porque existieran viviendas municipales, o estatales a tal efecto. No sé muy bien cómo funciona, pero sé que en Inglaterra y Alemania hay bastantes ayudas más que aquí a los desempleados. Pero volvemos a lo mismo: la diferencia de mentalidad. En Alemania se ve como algo "vergonzoso" el recurrir a dichas ayudas; aquí, yo trabajo recogiendo aceituna y lo que se ponga por delante, pero como no me tienen que dar de alta, pues también cobro el paro... Y así nos va señores. Que conste que yo siempre parto de la base de que, somos muy distintos, vivimos en condiciones muy distintas, y no se nos puede equiparar; pero un pelín de vergüenza si que nos podría entrar, para no andar siempre aprovechando todos los recovecos.
    Y otra cosa. ¿Cuántos recordáis haber oído a alguien quejarse, o vosotros mismos hacerlo, en la época de máxima bonanza, cuando teníamos derecho a TODO?
    Para terminar diré que, si se llega a limitar la ejecución de desahucios, ¿quién se lo va a explicar a todos los que ya lo han pasado, y ahora están tirados en la calle?
    Buff, qué rollo he soltado.

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  3. Hola Sara,
    No sabes cómo me alegra leer que vosotros fuisteis lo suficientemente prudentes como para no endeudaros más allá de vuestra capacidad. Enhorabuena. Eso ayuda a dormir mucho mejor. :)

    Tu comentario describe estupendamente lo que ha ido sucediendo, cómo nos hemos ido liando, liando hasta llegar hasta aquí. Efectivamente, el tema da para escribir mucho, tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista piscológico o social para ver qué creencias son las que nos han traido aquí (por ejemplo, analizar si somos tan borregos como dice Nacho en su comentario).

    Es una buena idea buscar alternativas a la restricción de los desahucios, y, francamente, pienso que por ahí deberían ir orientadas las respuestas. Un amigo tuitero me decía que en Perú, en los años 70, se prohibieron los desahucios y aquello tuvo un efecto desastroso.

    Desde mi punto de vista, las soluciones tal vez podrían orientarse hacia apoyar a esas familias, pero con un límite de tiempo y sin quitarles las deudas sin más. Ofrecer un remedio que resuelva a corto plazo (darles un techo, como tú indicas), para que no caigan en la desesperación, que dé margen de actuación para poder hacer frente a la situación, pero que sea suficientemente incómoda como para que no se acomoden (nos acomodemos todos) con la solución. No es fácil. Si la fórmula fuera evidente, se estaría aplicando...

    Otro tema es por qué habrían de cargar personas como vosotros, que habéis sido prudentes, con las imprudencias de otros. Si los ahora en vías de desahucio se encontrasen en una situación de riqueza, vosotros no os veríais beneficiados (al menos aparentemente). Al que ha estado haciendo equilibrios con su economía doméstica, renunciado a determinados lujos por poder hacer frente a sus deudas, le tiene que escocer tener que apretarse aún más el cinturón para sostener al que ha vivido por encima de sus posibilidades, ¿no?.

    Por último, tienes toda la razón en que si se limitan las ejecuciones por desahucio, por qué unos sí y otros no. ¿Dónde está la raya? ¿Cómo hacer para que no haya agravios comparativos...?

    Sí, este tema da para mucho...
    Gracias por dedicar tu tiempo a charlar con nosotras, y enriquecernos como lo haces.

    Un abrazo
    Alborozo

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  4. Muy interesante. Aunque creo que en los dos casos se comete un error de base: Permitir que se use un bien de primerísima necesidad como producto financiero. El día en que el ladrillo esté vetado a los inversores (y, por supuesto, a los especuladores) el acceso a la vivienda no supondrá la ruina de por vida.

    Por otra parte, coincido en el hecho de que la parada de los desahucios invita a los demás a no pagar, y por tanto traslada la carga de los imprudentes a los prudentes. Pero la sociedad occidental tiene ese defecto. Si no tengo coche, ¿por qué tengo que pagar carreteras? Si no salgo por la noche, ¿por qué tengo que pagar alumbrado público?

    Estas cuestiones tienen difícil encaje en el país de la picaresca. Los anglosajones tienen más conciencia de lo colectivo que nosotros, y creo que por eso les va un poco mejor. No quiero imaginar un escenario en el que se condonase la deuda hipotecaria. Millones de pícaros inventando situaciones de necesidad para no pagar.

    Los mismos escándalos que hemos visto en los ayuntamientos durante la burbuja se repetirían con el impago de las cuotas. Tengo un primo en el ayuntamiento que me firma el certificado de pobreza y así no pago la hipoteca. Si hoy tenemos economía sumergida para aburrir, en esta situación cobraría en negro todo el mundo.

    Tenemos pendiente un gran cambio de mentalidad...

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  5. Hola Javier,
    Tienes toda la razon: la vivienda es un artículo de primera necesidad. Pero sólo la primera, no la segunda. Es el acceso a la primera vivienda el único que hay que proteger.

    No coincido contigo en los ejemplos que pones en a reflexión que haces de que los prudentes paguen por los imprudentes. En los ejemplos que pones el que paga y no usa tiene la opción de utilizar esos servicios en cualquier momento. Sin embargo, cargar con el impago de la casa de tu vecino no te va a permitir a ti usarla, hay un matiz. Sin embargo creo entender que a lo que te refieres es a un principio de solidaridad: muchas veces cerramos los ojos ante aquello que no nos afecta. Es verdad, así es. De hecho llevamos años cerrando los ojos ante muchos problemas, porque no nos afectan, pero nos van a terminar estallando en la cara. La crisis no es sólo económica, lo es social y de valores.

    El tema de la picaresca lo explicas muy bien: una solucion poco reflexionada o con cabos sueltos podría empeorar más aun el tema por los abusos.

    De lo que estoy convencida es de que la crisis sí nos va a hacer cambiar de mentalidad: o cambiamos, o no salimos de ella.

    Muchas gracias por tu comentario.

    Un saludo,

    Alborozo

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